出る杭はもっと出ろ！

今回は相続対策についての話です。

相続対策として、借金をして所有する土地にマンションやビルを建てたという話を聞いたことはないでしょうか？かなり大雑把にいえばこうすることで、賃貸収入で借金を返済しつつ、相続が発生した場合には、相続する資産から借金という負債を差し引いた純額に相続税がかかるため相続税が圧縮できるということになります。また、土地の相続税評価額も貸家建付地として評価を引き下げることができます。直観的にいえば、他人に貸してしまっていて土地の部分は自分で使えないのだから評価額を下げてあげましょうというような感じです。土地をたくさん保有する地主が相続税対策としてアパート等を建設することによって住宅戸数が増加し、賃料等の面で借りる側にもメリットがあるというような政策的な配慮による面もあるようです。

この相続税対策ですが、賃料収入によって借金を返済していくという仕組みなので賃料収入がないと困ってしまいます。そこで、ＴＶＣＭでも見かける一括借上げというものが魅力的に見えます。多少の手数料は差引かれてもいいので、相続発生後も借金が返済していけるだけの収入を確保したいというのは当然考えてしまいます。

ところが、この一括借上について地主さんが十分に契約内容を理解していないことから問題となるケースも多いようです。
たとえば、30年ローンでアパートを建設し、一括借上で賃料収入が安定して見込めるからと安心していたところ、賃料が保障されるのは最初の10年だけで、10年後に再度協議し賃料の改定が必要となり、協議が整わない場合には契約を更新しないことがあるというような契約になっていたというようなケースがあります。場所や建物の構造にもよりますが、アパートであれば10年経過した時点で賃料が最初の10年よりも高くなることはまずないと考えた方が無難ですが、賃料が下がってしまうと借入を返済していくのに十分な収入を得られないということがありえます。契約が更新されない場合、自分で借主を探さなければなりませんし、不動産会社に払っていた手数料分が浮くにしても空室のリスクや賃料回収の手間を考えるとやはり最初の10年以上の収入を得ることは難しくなります。

さらにひどいケースでは、不動産会社がオーナーに払っている賃料以下の賃料で物件を賃貸しているケースもあるようです。
何故そのようなことをするのかといえば、不動産会社は最初の建物を建設することにより十分な利益を得ているため、そのような賃料設定をしても十分利益が確保できるためです。空室にしておくなら安くしても多少回収を図った方がよいという理屈です。

もちろんすべてがこのようなケースではなく、うまくいっているケースもあるでしょうが、一括借上げで安定した収入を得ているからといって安心せず実際不動産会社はいくらで自分の物件を賃貸しているのだろうかということは継続的に確認する必要があるといえます。

そんなにうまい話はないということですね。

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