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出る杭はもっと出ろ!

住宅ローンの低金利競争

少し前に住宅ローンの低金利競争が繰り広げられているという記事(たぶん日経新聞のWEBサイトだったと思います)を読みました。

変動金利だと一部の地銀では年0.7%というものまであるということで(この金利を出している銀行名は記載されていなかったと思います)、これから住宅ローンを借りようと思っている人にとっては、かなりありがたい状況のようです。

何かにつけて財源が問題になる日本の財政状態にもかかわらず、このような低金利(債券価格が高い)の状態を一言でいえば、バブルといえるのではないかと思います。バブルはいつかはじけるということを、住宅ローンを借りるときに頭の片隅においておいたほうが良いのではないかと思います。

私の場合は既に固定金利に切り替えてしまっているので、住宅ローン金利の最近の動向について注目していませんでしたが、久々に住宅ローンの金利について状況を確認してみました。

インターネットで住宅ローンの比較を行っているようなサイトをいくつか見てみたところ、新生銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、イオン銀行あたりを上位にランクしているサイトが多いようです。

いくつかのサイトで新生銀行が1位にランクされていましたが、これは正直意外でした。本日(2011年7月29日)の適用金利を確認したところ、変動金利の場合は0.98%で、固定金利の場合は以下のようになっていました。

上記のほかに、当初XX年間固定というような金利もあります。

住宅ローン金利が低い銀行というイメージが強いので、個人的にはここが1位にランキングされるのではないかと予想した住信SBIネット銀行の金利を確認してみました。
変動金利の場合は0.875%と利率は新生銀行よりも低い水準となっています。ただし、住信SBIネット銀行の場合は、融資時に手数料が融資額の2.1%必要になるので、それを織り込むと新生銀行の金利のほうが有利になるということのようです。

ちなみに固定金利の場合は以下のようになっていました。


20年固定で2.25%で、35年固定でも2.37%となっています。融資時の手数料を織り込んだ利率を比較しているサイトによれば20年固定で2.45%となり新生銀行のほうが0.05%金利が低くなるということのようです。

住信SBIネット銀行で注意が必要だと思うのは、変動金利から固定金利に切り替える場合の利率がどの程度になるのかという点だと思います。同社のサイトでは以下のように、当初変動金利を選択しその後固定金利への切り替えを行う場合の金利優遇は、基準金利―1.3%とされています。


ちなみに現時点での同社の基準金利は以下のようになっています。


仮に15年固定への切り替えであれば適用金利は2.27%となると思いますが、20年だと3.15%となります。固定金利へ切り替えを考える場合には、金利が上昇局面にある場合だと思いますので、実際に金利を変更する場合に適用される場合はもっと高い金利になっていることを覚悟しておく必要があると考えられます。

当初から30年固定で借りるとすれば適用金利が2.35%なので、融資時の手数料の影響が0.2%くらいだとすると2.55%となるので30年固定の場合は新生銀行よりも有利かもしれません。

楽天銀行はフラット35で最低金利ということで、20年超で2.39%(20年だと2.09%)ということですが、フラット35の場合は普通団信に別に加入することになり、それを金利に換算すると0.28%なので合計で2.67%となり、特に金利が有利という感じはしません。

この他融資手数料も1.05%(ないし1.365%)がかかるので、あまり有利とはいえないのではないかと思います。

あまりランキングに登場してきませんが、ソニー銀行の住宅ローンも考慮してみる価値はあると思います。8月適用の変動金利は1.192%で上記の銀行よりも0.3%程度高く、変動金利を選択する人が半分以上いるようなので注目されないのかもしれませんが、変動から固定へ切り替える場合であっても適用される金利が最初から固定金利で借りた場合の金利と同率が適用されます。

8月適用の金利は下記のとおりですが、現在変動金利でローンを借りている人が固定金利に切り替える場合ローン残期間が25年の場合2.57%で切り替えが可能となります。


月の中旬に翌月適用金利が発表されるという点も特徴的です。

変動金利を選択する場合は、どの水準を超えたら固定金利に切り替えるのかを決めておくのがよいのではないかと思います。

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