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フリーレントの税務上の取扱

税務通信3338号の税務の動向に「不動産賃貸のフリーレントに係る税務上の取扱い」という記事が掲載されていました。

同誌が以前、フリーレントの処理について国税庁に確認したところによると、中途解約ができないことを条件にフリーレントを行っている場合には、「賃貸契約を締結した時点で賃貸期間に相当する賃料総額の支払いを受けるべき権利が確定しているといえるため、賃料総額をフリーレント期間を含めた賃貸期間で按分し、収益計上する処理が妥当である」とされています。

しかしながら、昨今の一般的な賃貸借契約では、「フリーレント期間中は賃料を“免除”し、仮に契約期間中に契約が解約された場合には、賃借人が違約金として一定の金額を支払うとした内容のものが多く、当事者間では「フリーレント期間の賃料は免除又は値引き」と認識しているものと考えられる」ため、改めて国税庁にフリーレントの取り扱いを確認したとのことです。

結論としては、「昨今のフリーレントは実質的に「賃料の免除又は値引き」といえるため,会計上フリーレント期間に対応する賃料相当額を収益計上していない場合には、税務上も認容されることが明らかとなった」とされています。

賃料総額を契約期間で平均して収益計上を行っている場合には、税務上も益金の額として所得を計算することになるとされています。

結局「中途解約が不能」ということでなければ、選択した会計処理に応じてどちらの処理でも構わないということのようです。

フリーレントの会計処理については、契約期間での按分が求められる米国基準と異なり日本基準では特に基準はないので、あえて面倒な按分計算を行わず実際に賃料を受領する期間で収益を認識し、賃借人も費用を認識することが多いのではないかと思います。

今回の記事は収益認識側に焦点を当てたものですが、この処理の反面として賃借人側の処理として考えると、契約期間で按分してフリーレント期間に費用計上すれば損金算入も認められるのかもしれません。

とはいえ、相手は収益計上していない可能性も高く、そう考えると実際に支払いが生じるタイミングで費用計上する方が無難で、実務処理も楽だと思います。

最後に消費税の取扱いについては、「消費税の資産の譲渡等の時期は、基本的に法人税の課税所得の計算において総収入金額又は益金の額に算入すべき時期と一致する」ため、フリーレント期間を含む契約期間で按分して収益計上している場合は、消費税も課税売上として認識し、一方で、フリーレント期間を「免除又は値引き」として実際の賃料受領期間で収益計上している場合、フリーレント期間は対価性のない取引といえるため課税関係は生じないとされています。

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